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都市計画法の規定による開発行為
「開発行為」とは、都市計画法＜外部リンク＞(昭和43年法律第100号)第4条第12項の規定により主として建築物の建築又は特定工作物の建設の用に供する目的で行う土地の「区画形質の変更」をいうものとされています。
開発行為の許可を要する土地の区画形質の変更を分類整理すると、土地の「区画」の変更、「形」の変更、「質」の変更となり、それぞれの項目について検討が必要です。
建築物
- 「建築物」とは、建築基準法＜外部リンク＞(昭和25年法律第201号)第2条第1号の規定による建築物をいい、土地に定着する工作物のうち、屋根及び柱若しくは壁を有するもの(これに類する構造のものを含む。)、これに附属する門若しくは塀、観覧のための工作物又は地下若しくは高架の工作物内に設ける事務所、店舗、興行場、倉庫その他これらに類する施設(鉄道及び軌道の線路敷地内の運転保安に関する施設並びに跨線橋、プラットホームの上家、貯蔵槽その他これらに類する施設を除く。)をいい、建築設備を含みます。
建築
新築
既存建築物がない敷地、若しくは建築物を除却した後に更地となった状態の敷地に新たに建築物を建築すること。
増築
同一敷地内において既存建築物の床面積を増加させること。（同一棟、別棟(用途上不可分な建築物)を問わない。）
改築
建築物の全部若しくは一部を除却し、又はこれらの部分が災害等によって滅失した後、引き続き同一敷地内において従前と用途、規模、構造が著しく異ならない建築物を建築すること。(従前の1.5倍以下)
移転
同一敷地内における建築物の移動
特定工作物
- 「特定工作物」とは、次のようなものが該当します。
第一種特定工作物
コンクリートプラント、アスファルトプラント、クラッシャープラント、危険物の貯蔵又は処理に供する工作物など周辺の地域の環境の悪化をもたらすおそれがある工作物が該当します。（都市計画法＜外部リンク＞第4条第11項、都市計画法施行令＜外部リンク＞(昭和44年政令第158号)第1条第1項）
第二種特定工作物
ゴルフコース、1ヘクタール以上の野球場、庭球場、陸上競技場、遊園地、動物園その他の運動・レジャー施設などの工作物及び墓園が該当します。（都市計画法＜外部リンク＞第4条第11項、都市計画法施行令＜外部リンク＞第1条第2項）
土地の「区画」の変更
公共施設の新設及び改廃を伴うもので、具体的には道路、公園、水路等の新設、付替え、廃止等を行うものです。
- 単なる土地の分合筆は「区画」の変更に該当しません。
公共施設
「公共施設」とは、都市計画法＜外部リンク＞第4条第14項の規定による道路、公園、都市計画法施行令＜外部リンク＞第1条の2の規定による下水道、緑地、広場、河川、水路、消防の用に供する貯水施設が該当します。
土地の「形」の変更
土地の切土、盛土を伴うもので、現状を変えて利用する場合です。
具体的には、切土の高さが2メートルを超える場合、盛土の高さが1メートルを超える場合、一体的な切盛土の高さが2メートルを超える場合のうち、いずれか一以上に該当する行為が対象になります。
- 建築物の建築自体と不可分な一体の工事と認められる基礎打ち、土地の掘削等の行為は「形」の変更に該当しません。
土地の「質」の変更
農地など宅地以外の土地において、主として建築物の建築又は特定工作物の建設の用に供する目的とすることです。
開発行為の許可
開発行為を行おうとする方は、松本市長から許可を受けてから工事を行う必要があります。
市街化区域
市街化区域内は、「区画」「形」「質」の変更のうち、いずれか一以上に該当し、かつ1,000平方メートル以上の場合には、開発行為の許可を受ける必要があります。
市街化調整区域
市街化調整区域内は、開発を抑制する区域としており、原則として建物は建てられませんが、一定の要件に該当する場合は、開発行為の許可を受け建物を建てることができます。
都市計画区域外
都市計画区域外(波田及び梓川の一部・四賀・安曇・奈川)は、「区画」「形」「質」の変更のうち、いずれか一以上に該当し、かつ10,000平方メートル以上の場合には、開発行為の許可を受ける必要があります。
開発許可の特例
国又は都道府県等が行う開発行為のうち、都市計画法＜外部リンク＞第29条第1項第3号(都市計画法施行令＜外部リンク＞第21条)で別途許可不要とされているもの以外については開発行為の許可受けることが必要ですが、同法第34条の2の規定により国又は都道府県、指定都市等若しくは事務処理市町村若しくは都道府県、指定都市等若しくは事務処理市町村がその組織に加わっている一部事務組合、広域連合若しくは港務局が行う都市計画区域における開発行為(第29条第1項各号に掲げる開発行為を除く。)又は都市計画区域外の区域内における開発行為(同条第2項の政令で定める規模未満の開発行為及び同項各号に掲げる開発行為を除く。)については、当該国の機関又は都道府県等と松本市長との協議が成立することをもって、開発許可があったものとみなされます。
- 国又は都道府県等が行う開発行為については、他の開発行為と同様に、立地の適正性を確保しようとするものであることから、この協議においても都市計画法＜外部リンク＞第33条及び第34条の基準への適合性が求められることになります。
区域区分決定(線引き)
- 昭和46年5月17日(松本都市計画区域(旧市内))
- 平成22年11月4日(旧梓川都市計画区域・空港東地区)
- 平成26年11月4日(旧波田都市計画区域)
注意事項
開発行為の許可の要不要の判断には、位置図・現況図・土地の公図の写し・土地登記事項証明書(全部事項証明書)・土地利用計画図・造成計画平面図・造成計画断面図・切土盛土の面積求積表などが必要となりますので、事前にご相談ください。
松本市立地適正化計画に伴う届出
平成29年3月31日付きで都市再生特別措置法＜外部リンク＞(平成14年法律第22号)第81条第1項の規定による住宅及び都市機能増進施設(医療施設、福祉施設、商業施設その他の都市の居住者の共同の福祉又は利便のため必要な施設であって、都市機能の増進に著しく寄与するもの)の立地の適正化を図るための計画(以下「立地適正化計画」という。)において、同法＜外部リンク＞第81条第2第項3号の規定による都市機能増進施設の立地を誘導すべき区域(以下「都市機能誘導区域」という。)及び当該都市機能誘導区域ごとにその立地を誘導すべき都市機能増進施設(以下「誘導施設」という。)並びに必要な土地の確保、費用の補助その他の当該都市機能誘導区域に当該誘導施設の立地を誘導するために市が講ずべき施策に関する事項が策定されました。
都市機能誘導区域の外において、松本市立地適正化計画に記載された誘導施設を有する建築物の建築の用に供する目的で行う開発行為を行う場合は、都市再生特別措置法＜外部リンク＞第108条第1項の規定により、着手する30日前までに届出が必要となります。
関連サイト
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