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家屋に対する課税について
家屋とは
固定資産税・都市計画税では、建物のことを家屋と呼びます。
課税対象となる家屋とは、原則として以下の項目を満たす建物です。
- 基礎などで土地に定着している
- 建物を覆う屋根があり、壁で3方以上囲まれている
- 目的（居住、作業、貯蔵等）とする用途に供し得る状態にある
評価のしくみ
家屋の評価は、総務大臣が定める「固定資産評価基準」に基づき、再建築価格を基礎に評価します。
再建築価格とは、評価の対象となった家屋と同一のものを、評価の時点においてその場所に新築する場合に必要とされる建築費です。
新築・増改築家屋の評価
新築（増改築）家屋については、評価額のもとになる再建築価格を算出するため、実地調査を行います。
実地調査では、「固定資産評価補助員証」を携帯した資産税課職員が建物の構造、各部屋の間取り、外観、内装資材（内壁・天井・壁など）、建築設備（風呂・トイレ・キッチンなど）の確認をします。
調査は、家屋の内部（各部屋）にわたるため、所有者又は所有者の代理人の立会いをお願いします。
新築（増改築）した家屋は、新築（増改築）した年の翌年度から課税されます。
確認した仕上げの資材の種類を固定資産評価基準にあてはめ、再建築価格を算出します。この価格に経過年の損耗の状況による減価率（経年減点補正率）等を考慮したものが家屋の評価額です。
評価額（家屋は、原則として評価額が課税標準額となり、これに税率を乗じたものが税額となります。） ＝ 再建築価格 × 経年減点補正率 × 評点一点当たりの価額（東京都特別区との物価水準等の差を考慮した補正率）
新築家屋以外の家屋（在来家屋）の評価
評価額は、上記の新築家屋と同様の算式により求めますが、3年に一度の基準年度（注釈1）に評価替えを行います。再建築価格（注釈2）は、「固定資産評価基準」に定める再建築費評点補正率により建築物価の変動分を考慮して算出します。ただし、算出された評価額が評価替え前の価格を超える場合には、決定価格は原則（注釈3）として評価替え前の価格に据え置きます。
- (注釈1) 基準年度
3年ごとの評価替えを行う年度です。 - (注釈2) 在来家屋の再建築価格は、以下の式によって求められます。
再建築価格 ＝ 前基準年度の再建築価格 × 再建築費評点補正率（建築物価の変動割合） - (注釈3) 増改築等があった場合は、新たに評価を行い、価格を決定します。
家屋調査について
新築または増築家屋が完成しましたら、固定資産評価補助員(市職員)が調査に伺います。
調査日程は、通知文書または電話等で連絡させていただきます。
なお、調査当日は30分から1時間ほどで終了いたしますので、所有者または代理の方の立会いをお願いします。
また、既存家屋についても現況調査が必要となる場合がございます。
ご協力をお願いします。
新築住宅に対する減額措置
以下の要件を満たす新築住宅については、新築後一定期間、固定資産税の税額が減額されます。
ただし、都市計画税の減額はありません。
減額対象住宅の要件
| 居住部分の割合 | 居住部分の床面積が家屋1棟全体の2分の1以上 |
|---|---|
| 床面積 |
• 一戸建住宅、分譲マンション等の区分所有住宅 → 居住部分の床面積が50平方メートル以上280平方メートル以下であること •一戸建以外の貸家住宅（共同住宅、寄宿舎等） → 独立的に区画された居住部分ごとの床面積が40平方メートル以上280平方メートル以下であること |
(注意)一戸建以外の分譲マンション等の区分所有住宅の床面積は、専有部分の床面積と専有部分の床面積割合に応じた共有部分の床面積の合計で算出します。
また、貸家住宅（共同住宅、寄宿舎等）などについても、独立的に区画された居住部分ごとに区分所有住宅に準じた方法で算出します。
減額期間
|
家屋の種類 |
減額期間 |
|---|---|
| 一般の住宅 | 新築後3年（長期優良認定住宅は5年） |
| 3階建て以上の中高層耐火・準耐火住宅 | 新築後5年（長期優良認定住宅は7年） |
(注意) 認定長期優良住宅の減額の適用を受ける場合は、申告書の写しの提出が必要です。
減額内容
|
延床面積（居住部分のみ） |
減額分 |
|---|---|
| 120平方メートル以下 | すべての部分についての固定資産税額が2分の1 |
| 120平方メートル超 | 120平方メートル分に相当する部分の固定資産税額が2分の1 |
- (注意)併用住宅の住宅以外の部分（店舗、事務所等）については、減額対象となりません。
- (注意)共同住宅、寄宿舎等で世帯数が複数ある場合は、各世帯に対して120平方メートル相当分までが減額対象となります。
| 構造・用途 | 木造瓦葺2階建て |
|---|---|
| 延床面積 | 150平方メートル |
| 課税標準額 | 1,000万円 |
- 【本来の税額】
10,000,000円 × 1.40％（税率） ＝ 140,000円 …（ア） - 【減額される税額】
10,000,000円 × 1.40％（税率） × 120/150平方メートル × 1/2 ＝56,000円…（イ） - 【減額適用後の税額】
140,000円（ア) － 56,000円（イ） ＝ 84,000円（固定資産税額）
2世帯住宅が新築住宅に対する減額措置を受けるための要件
2世帯住宅の場合は、それぞれの世帯に対して新築住宅の減額措置を受けることができます。
ただし、以下のすべての要件を満たすことが必要です。要件を満たさない住宅については、通常どおり1世帯（120平方メートル相当分）までの減額となります。
| 構造上の独立要件 |
不動産登記法により区分登記が可能な家屋であること →壁、階層等で物理的に区分されていること |
|---|---|
| 利用上の独立要件 |
構造上独立した他の区画を利用しないで居住生活がなされること →各世帯に専用の出入口、台所、トイレ、住空間（寝室）があること |
(注意) 2世帯住宅の床面積は、専有部分の床面積と専有部分の床面積割合に応じた共用部分の床面積の合計で算出します。
（計算例）
| 構造・用途 | 木造瓦葺2階建 |
|---|---|
| 延床面積 | 220平方メートル |
| 世帯1 | 120平方メートル |
| 世帯2 | 80平方メートル |
| 共用部分 | 20平方メートル |
| 課税標準額 | 1,500万円 |
- 【共用部分の按分】
- 世帯（1） 120平方メートル ＋ （20平方メートル × 120平方メートル/200平方メートル） ＝ 132平方メートル
- 世帯（2） 80平方メートル ＋ （20平方メートル × 80平方メートル/200平方メートル） ＝ 88平方メートル
- 【本来の税額】
15,000,000円 × 1.40％（税率） ＝ 210,000円…（A） - 【減額される税額】
- 世帯（1） 15,000,000円 × 1.40％（税率） × 120/220平方メートル × 1/2 ＝ 57,200円…（ア）
- 世帯（2） 15,000,000円 × 1.40％（税率） × 88/220平方メートル × 1/2 ＝ 42,000円…（イ）
- 合計税額 （ア） ＋ （イ） ＝ 99,200円…（B）
- 【減額される税額】
210,000円（A） － 99,200円（B） ＝ 110,800円（固定資産税額）
その他の減額措置
住宅については、新築住宅の減額以外にも固定資産税が減額される措置があります。詳細は以下のリンク先をご覧ください。
建物に異動があったとき
建物を取り壊したとき
建て替えや老朽化などで家屋を取り壊す予定のある方又は既に取り壊された方は、お早めに資産税課までご連絡ください。
詳細は以下のリンクをご覧ください。
登記のない建物の所有者が変わったとき
登記のない家屋の所有者が変更になったときは、資産税課へ変更の届出書の提出が必要です。
詳細は、以下のリンクをご覧ください。
建物が被災したとき
建物が、火災・風水害などの災害にあった場合、その年の固定資産税・都市計画税の減免を行っております。
詳細は以下のリンクをご覧ください。
