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土地の税額算出方法と税負担の調整措置について
土地の税額算出方法について
固定資産税と都市計画税の税額は、課税標準額に税率を乗じて求めます。
課税標準額は原則として評価額と同額ですが、土地の場合は、税負担の調整措置や課税標準の特例措置等があり、課税標準額が評価額より低くなる場合があります。
土地の税額算出までの流れ
評価額→（条件に当てはまる場合は負担調整措置、課税標準の特例措置等を適用。）→課税標準額→（課税標準額に税率を乗じる。固定資産税1.4%、都市計画税0.2%）→税額
以下は、税負担の調整措置及び課税標準の特例措置についての説明です。
負担調整措置と課税標準の特例
いわゆるバブル期の地価高騰の影響を受け、平成5年度まで固定資産税の土地の評価額は、全国的に地価公示価格より著しく低い価格となっていました。そのため、国は不均衡を是正するため、平成6年度の評価替えから、宅地は地価公示の7割を目途に評価することとしました。
この結果、固定資産税の土地の評価額は上昇することとなり、これに伴う税負担の急激な上昇を抑えるほか、地域や土地によりばらつきのある負担水準（今年度評価額に対する前年度課税標準額の割合）を均衡化させるために、課税標準額を調整する仕組みが導入されました。これを負担調整措置といいます。具体的には、負担水準の高い土地は税負担を引き下げ又は据え置き、負担水準の低い土地は税負担をなだらかに上昇させる仕組みとなっています。
なお、前年中に地目や区画の変更など土地の利用状況の変化があった場合、負担調整措置の計算で使用する前年度課税標準額は、比準課税標準額（前年度も今年度と同じ状況であったと仮定した場合の課税標準額）となります。
課税地目別の負担調整措置と課税標準額について
住宅用地（宅地）
税額の急激な上昇を防ぐため、負担水準に応じて負担調整措置を講じ、今年度の課税標準額を算出します。
負担水準＝前年度の課税標準額÷（今年度の評価額×特例率）×100
| 負担水準 | 負担調整措置の内容と課税標準額 |
|---|---|
| 100％以上 |
今年度課税標準額＝今年度評価額×特例率 ※本則課税 |
| 100％未満 |
原則として（A）が今年度課税標準額とりますが、（A）が上限額を上回る場合は上限額、（A）が下限額を下回る場合は下限額が今年度課税標準額となります。 （A）前年度課税標準額＋（今年度評価額×特例率×5%） （上限額）今年度評価額×特例率 （下限額）今年度評価額×特例率×20% ※課税標準額が緩やかに上昇するように調整 |
※特例率については、「住宅用地に対する課税標準の特例」をご覧ください。
住宅用地に対する課税標準の特例
専用住宅（人の居住のみに利用されている家屋）の敷地は、税負担を特に軽減する必要から、評価額に次の表の「特例率」を乗じて得た額を課税標準額とします。これは賦課期日である1月1日現在において、居住用家屋の敷地として利用されている土地に適用される特例措置で、適用のない土地に比べ税額が大幅に軽減されます。
| 固定資産税の特例率 | 都市計画税の特例率 | |
|---|---|---|
| 小規模住宅用地 | 6分の1 | 3分の1 |
| 一般住宅用地 | 3分の1 | 3分の2 |
※小規模住宅用地とは、住宅用地のうち住宅1戸当たり200平米までの部分をいいます。
※一般住宅用地とは、住宅用地のうち住宅1戸当たり200平米を超える部分をいいます。例えば、300平米の住宅用地（1戸建て住宅の敷地）であれば、200平米分が小規模住宅用地で、残りの100平米分が一般住宅用地となります。
※特例措置の適用上限は、家屋の床面積の10倍までの面積です。
※民泊（ゲストハウス）を行う住宅の敷地は、専用住宅ではなく、併用住宅の敷地又は非住宅用地となる場合があります。詳しくは「住宅宿泊事業を行う土地に対する住宅用地特例の適用について」をご覧ください。
併用住宅の敷地の場合
併用住宅（一部が人の居住に利用されている家屋）の敷地は、次の表の区分に応じた適用率を乗じて算出した面積が、特例適用対象となります。
| 家屋の種類 | 家屋全体の居住部分の割合 | 適用率 | |
|---|---|---|---|
| イ | ロ以外の併用住宅 | 4分の1以上2分の1未満 | 0.5 |
| 2分の1以上 | 1.0 | ||
| ロ | 地上5階建て以上の耐火建築物である併用住宅 | 4分の1以上2分の1未満 | 0.5 |
| 2分の1以上4分の3未満 | 0.75 | ||
| 4分の3以上 | 1.0 |
※特例措置の適用上限は、家屋の床面積の10倍までの面積です。
例 300平米の一画地に、全体床面積190平米（うち居住部分が90平米）の2階建て併用住宅が1戸ある場合。
家屋の居住部分の割合は、90÷190＝0.473・・・であるため、住宅用地の特例適用率は0.5。
よって、300平米のうち、150平米（300×0.5）が住宅用地で、残り150平米が非住宅用地となります。
住宅用地150平米は200平米以下のため、住宅用地の中でも小規模住宅用地となります。
住宅用地以外の宅地、雑種地等で宅地並み評価の土地
税額の急激な上昇を防ぐため、負担水準に応じて負担調整措置を講じ、今年度の課税標準額を算出します。
負担水準＝前年度課税標準額÷今年度評価額×100
| 負担水準 | 負担調整措置の内容と課税標準額 |
|---|---|
| 70％超 |
今年度課税標準額＝今年度評価額×0.7 ※課税標準額を評価額の7割へ引き下げ |
| 60％以上70％以下 |
今年度課税標準額＝前年度課税標準額 ※前年度課税標準額に据え置き |
| 60％未満 |
原則として（A）が今年度課税標準額とりますが、（A）が上限額を上回る場合は上限額、（A）が下限額を下回る場合は下限額が今年度課税標準額となります。 （A）前年度課税標準額＋（今年度評価額×5%） （上限）今年度評価額×60% （下限）今年度評価額×20% ※課税標準額が緩やかに上昇するように調整 |
市街化区域農地、一般農地（田及び畑）
税額の急激な上昇を防ぐため、負担水準に応じて負担調整措置を講じ、今年度の課税標準額を算出します。
| 農地の種類 | 負担水準の求め方 |
|---|---|
| 市街化区域農地 | 負担水準＝前年度課税標準額÷（今年度評価額×特例率）×100 |
| 一般農地（市街化区域以外に所在する農地） | 負担水準＝前年度課税標準額÷今年度評価額×100 |
市街化区域農地の課税標準の特例
市街化区域農地には課税標準の特例が適用されます。
| 固定資産税 | 都市計画税 | |
|---|---|---|
| 特例率 | 3分の1 | 3分の2 |
負担水準別の負担調整措置の内容
| 負担水準 | 負担調整措置の内容 | 課税標準額の求め方 |
|---|---|---|
| 100％ | 市街化区域農地 ※本則課税 | 今年度課税標準額＝今年度評価額×特例率 |
| 一般農地 ※本則課税 | 今年度課税標準額＝今年度評価額 | |
| 90％以上100％未満 |
市街化区域農地・一般農地 ※課税標準額が緩やかに上昇するように調整 |
今年度課税標準額＝前年度課税標準額×1.025 |
| 80％以上90％未満 | 今年度課税標準額＝前年度課税標準額×1.05 | |
| 70％以上80％未満 | 今年度課税標準額＝前年度課税標準額×1.075 | |
| 70％未満 | 今年度課税標準額＝前年度課税標準額×1.1 |
宅地・農地以外の土地
山林・その他の地目（宅地並み評価のものを除く）については、次の（A）又は（B）のうち、いずれか低い額が今年度課税標準額となります。
（A）今年度課税標準額＝今年度評価額
（B）今年度課税標準額＝前年度課税標準額＋今年度評価額×5%
※ただし、（B）は下限があり、（B）が今年度評価額×20%を下回る場合は、今年度評価額×20%の額が今年度課税標準額となります。
